调控收紧后的武汉样本：楼市回归理性

全国新一轮收紧楼市调控政策的城市中，武汉是调控力度最大的二线城市。

2013年11月22日，武汉市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》（简称“汉七条”），核心内容是：外地人在汉购房，在该市纳税或者缴纳社会保险时间从原来的1年调整为2年。中国人民银行武汉分行同时规定，将二套房首付比例从6成提高至7成。

12月26日，武汉住房公积金管理中心发出《关于完善住房公积金政策支持职工解决基本住房需求的通知》，自2014年1月1日起，公积金贷款资格由原“认公积金贷款”调整为“认房也认公积金贷款”，不少居民的贷款额度随之“缩水”。

从贷款渠道到购房门槛的准入，新版限购令让武汉楼市的“高温”骤降。21世纪经济报道记者采访获悉，当前的武汉住宅市场，再度回归冷静，价量微跌，而开发商的拿地和推盘节奏也变得理性。

此前的2013年1-10月，武汉楼市月均成交量环比增幅约达10%。开发商推盘量大都以400套左右为基准，去化率基本都达60%以上。保利地产武汉某项目曾因为登记者太多，为了筛选真正的购房者，而将认筹金适当上调，但开盘当日仍然售罄。

“汉七条”出台后，武汉楼市走量节奏突然放缓。去年12月底，位于汉口近郊金银湖区域的祥生柏景湾，推盘量仅70多套。同区域的沿海地产赛洛城开盘量也仅60套左右。在汉口核心区域，万科推出的汉口传奇，福星惠誉地产推出的福星华府，也没有迎来预期的成交比例。而12月开盘的楼盘也从此前的每月七十多个陡降为三十多个。

武汉市房地局公布的数据显示，去年11月，武汉新建住房销售登记备案面积为146.99万平方米，环比下降4.41%；成交套数为15142套，环比下降4.06%；成交均价7001.92元/平方米，环比下降0.33%。在土地市场，“汉七条”出台后的两场土地拍卖会，集中出让土地26宗中，17宗以底价成交。

“到现在为止，楼市的观望情绪还在继续。”业内分析人士告诉21世纪经济报道记者，成交量下降的趋势更为明显。

中国指数研究院（华中）研究总监李国政表示，武汉购房者中，本地与外地的比例大约是1：1，虽然缴纳社保的具体年限没做统计，但新政肯定将延缓购房需求释放。

值得注意的是，高端楼盘所受到的影响却相对较小。

仲量联行统计数据显示，2013年第四季度，武汉高端住宅成交约8700套，同比增长84%。“也就是说，高端住宅受汉七条的影响相对较小。”仲量联行武汉总经理李杰分析，高端住宅的消费人群对资金和贷款政策的反应相对滞后，成交受影响较小。不过，此后，“汉七条”可能影响高端住宅的大户型去化速度，开发商会更多转而开发中小户型。